易初莲花又成被告 法学巨擎解读案情

本网讯 近日，中国法学会民法学研究会副会长杨立新、中国商业法研究会会长甘培忠、中国法学会商法学研究会副会长刘凯湘三位法学专家及其他相关民商法领域的专家针对烟台德方商业管理有限公司（下文简称德方公司）起诉青岛易初莲花连锁超市有限公司（下文简称易初莲花）的房屋租赁合同纠纷案所涉及的相关法律问题在北京进行了权威论证。

　　事起：易初莲花为什么又成了被告——两条时间线

　　通过对一审判决书、二审庭审笔录、二审判决书、再审申请书已经认定的事实进行梳理，我们发现事情的脉络十分清晰。

　　2019年12月18日，德方公司与易初莲花与青岛签订了福山商业综合体转租合同。易初莲花向德方公司租赁了位于烟台市福山区富海路153号共计22000平方米的商业综合体，以开设超市。

　　其中易初莲花要求德方公司为超市的开业进行设计、装修，并约定了正式交付后开始计算租金。这些要求属于行业中的惯例，作为出租方的德方公司来说自然按照合同执行。

　　2020年2月17日，易初莲花向德方公司支付100万的定金。

　　2020年3月份，德方公司代表与易初莲花的负责人在青岛市辽阳西路卜蜂莲花超市二楼会议室进行了设计、装修方案的确认会，易初莲花的所有高管、部门负责人均在场，并视频连线了易初莲花的上海总部高管，会议通过了设计、装修、铺位布局等方案。易初莲花的负责人签字确认铺位布局、会审确认装修施工图纸并签署开工令。

　　此后，德方公司根据易初莲花的要求对确认的装修区域，委托设计并委托施工单位进行了装修施工，装配了空调、电梯、装饰了地面，装修了超市，造价投入达2700多万元。

　　2020年8月27日，易初莲花单方面发出解约通知。

　　2020年10月9日德方公司向被易初莲花发出《关于对福山商业综合体接管的通知函》，要求被易初莲花于2020年10月27日接收综合体。

　　2020年10月14日易初莲花明确予以拒绝，再次表明其明确表示不履行合同主要义务。

　　2021年1月19日，二消通过验收。完全满足超市运营标准。

　　2021年4月21日，德方公司状告易初莲花，在烟台市中级人民法院立案。

　　简而言之，事实很简单：在疫情之前，易初莲花要在烟台开设综合性大型超市，于是和拥有福山区22000万平米商业综合体使用权和转租权的德方公司签定了租赁协议。但是就在自己支付了定金、德方公司投入巨资按照合同约定进行装修之后，在八月底就单方面发出了解除合同通知。

　　在此，所有人不仅产生了深深的疑惑，究竟是什么重大原因让易初莲花在短短的8个月时间里态度产生了如此大的变化？

　　不妨看一看另外一条时间线。

　　2019年12月1日，武汉首例新冠病例当日发病。未能引起全球关注。

　　2020年1月23日，武汉封城。

　　2020年2月20日，山东新增病例202例。

　　2020年3月份后，全国进入新冠疫情常态防控期。自2020年到2022年，12家超市类上市零售企业业绩持续下降，亏损总额达到了62.78亿元，平均每家企业亏损5.23亿元。亏损最多的永辉、高鑫零售、人人乐，分别亏损39.44亿元、7.5-9.5亿元、8.57亿元。

　　而常年亏损的易初莲花改名卜蜂莲花后，仍然未能逃过退市的命运。2019年10月28日，卜蜂莲花宣布退市。当年股价跌至最低0.07港元。

　　传统大型零售业在互联网时代变成了夕阳产业，疫情又对超市行业的运营雪上加霜。

　　然而，这一切不是一个具备企业家精神的商业主体可以违约的理由。

　　人无信不立业无信则不兴

　　来自泰国的易初莲花可能不太熟悉中国的一句老话：“人无信不立，业无信则不兴”。

　　诚信与负责是一个企业的兴旺之本。

　　在德方诉易初莲花的案件中，双方互指对方违约，那么，究竟是谁在违约？

　　杨立新、甘培忠、刘凯湘三位法学专家经过审慎讨论，在署名的专家论证书中指出了：“易初莲花的行为构成预期违约，应当承担违约责任。”

　　《民法典》第578条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。”

　　本案中，德方公司按合同约定履行其义务并通知易初莲花办理移交和接管手续，易初莲花前期也给付了约定的定金，对于双方都不存在合同无法履行的情况。

　　而此时，易初莲花在不享有法定解除权和约定解除权的情况下，对德方公司发出了解除合同的通知且通过司法途径试图解除合同，即以其实际行动明确表示了不愿意再履行合同义务。

　　因此，易初莲花违反了《民法典》第578条之规定，构成了明示预期违约，应当承担相应的违约责任。

　　那么，问题来了，易初莲花对合同享有法定解除权吗？

　　根据我国《民法典》第563条之规定，当事人在以下五种情形之下享有法定解除权：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（2）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（5）法律规定的其他情形。

　　而本案中对于易初莲花而言，并没有发生以上几种符合法定解除权的情形。

　　专家论证意见指出：在合同履行过程中，德方公司并未明示或以行为表明其不履行或延迟履行主要债务，相反，德方公司依约履行了合同前期其应当履行的义务，没有证据证明其存在任何违约行为。

　　易初莲花在合同履行前期过程中以发送律师函的方式要求德方公司提供相关转租权资料，并以德方公司故意拒绝提供或拖延提供为由提出解除合同，然而，提供转租权材料的义务并未在租赁合同中予以约定，且易初莲花在合同签约之时已就德方公司提供的相关转租权材料进行过法务审核。

　　因此，提供相关转租权资料只是合同的附随义务而绝非主要义务，德方公司不因为未及时提供转租权资料而构成根本性违约，合同的主要目的也不会因为德方公司的此行为而不能实现。

　　综上所述，根据已有证据材料，德方公司既没有明示不再履行主要债务，也没有实施导致合同目的无法实现的默示违约行为。因此，法院判决认定易初莲花具有法定解除权是缺乏事实依据的。

　　那么，易初莲花享有约定解除权吗？

　　根据《民法典》第562条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方当事人签订的《福山商业综合体转租合同》中第二十五条第五款约定：“甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：（1）交付的租赁物不符合合同约定严重影响乙方使用的。（2）本合同约定和法律、法规规定的情形。”合同第二章第一节也规定了甲方即德方公司的权利义务，德方公司也依照合同约定进行了标的物租赁相关手续的办理并开始了装修工作，以确保易初莲花对租赁物的正常使用与收益。

　　专家指出：对于易初莲花提出的德方公司未按合同中第六条约定向其保证“拥有该租赁物的合法使用权、转租权”一事，德方公司已在签订合同时提供了房屋实际产权人及出租人对转租行为的确认材料以证明其拥有合法转租权，即德方公司履行了合同约定的主要义务——保证其对标的物享有合法转租权，保证承租人能够合法租赁和使用租赁物，且法院在审理过程中也对德方公司享有的转租权进行了认定。因此，易初莲花以此为由认为其有权单方解除合同是缺乏依据的。

　　由此可见，德方公司履行了合同中约定的义务，且没有发生合同中约定的合同解除之情形，因此，易初莲花也不享有约定解除权。

　　同时，易初莲花也不享有不安抗辩权。

　　我国《民法典》第527条对当事人享有不安抗辩权的条件有着严格的规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”即对方必须有所列的四种情形不能另做推定适用，而且必须有确切的证据予以佐证。

　　专家论证意见指出：本案中，没有相关的证据证明德方公司出现了上述的四种情形。易初莲花的“不安”来自于他们以为、怀疑德方公司对租赁物没有合法转租权继而影响合同的履行，但此种“不安”在没有相关证据证明的情况下是不能成为其中止履行合同的理由的。

　　况且，按照约定的合同履行方式，德方公司已经完成了装修工作且取得了消防验收，并于2020年10月9日通知了易初莲花办理移交和接管手续，双方完全可以且应该继续履行合同，不存在德方公司丧失或者可能丧失履行债务能力的情形。

　　因此，易初莲花不能以担心、怀疑而没有确切证据证明为由来行使不安抗辩权。

　　易初莲花之问

　　事实清晰、证据明晰的案子，为什么德方公司会一再败诉？

　　三位民商法专家的意见为什么与烟台市中级人民法院的判决结果相左？

　　三位专家不仅明确的指出“法院认定易初莲花享有法定解除权是缺乏相关事实与法律依据的”，同时也指出：“法院认定的德方公司有向易初莲花提供有关转租权相关资料的义务是缺乏依据的。”

　　专家论证书显示：德方公司与易初莲花签订的《福山商业综合体转租合同》第六条约定了德方公司的保证义务，其中第2款约定要求“甲方拥有该租赁物的合法使用权、转租权，不存在任何权属纠纷”，即德方公司只需保证其拥有租赁物的合法转租权即可。

　　而提供保证的方式方法，如提供有关转租权相关纸质资料，并未约定于合同之中，也就不能构成德方公司的主要义务。

　　且本案中，德方公司已经向易初莲花提供了该租赁房屋实际产权人及出租人对其转租行为的确认材料，履行了合同中约定的主要保证义务，法院也对此进行了确认，且事实上易初莲花在签订合同的尽调过程中就已经完全知悉涉案租赁物系德方公司从第三人处转租而来，所以易初莲花及法院再以德方公司不提交转租权证明资料为由认为其违反了合同约定的义务是缺乏依据的。

　　在德方公司没有提供转租权相关材料的义务，且法院都已经认定德方公司享有合法转租权的情况下，再要求德方公司必须提供相应材料是不合理的。

　　而以此不合理的要求，又是如何获得支持的？

　　无论是因为基层法官对法条的解读和案情有自己的理解，亦或是作为强势投资商地位的易初莲花在疫情中确实有不得已的苦衷，然而，帮助一个企业的最佳方法，恰恰是要让企业自身直面问题、承担责任、履行约定、坚守信用，而不是用甩锅的方法，让合作伙伴去承担所有损失。

　　这样，既不符合最高人民法院关于《全国法院民商事审判工作会议纪要》第46条、第47条关于“通知解除的条件”、“约定解除条件”的精神，也不符合一个企业成长壮大的核心要素——“勇于担责的企业家精神”。

　　不然，企业就像一个没有成年的孩童，不敢承担社会责任、员工责任、合作责任、商业责任，那么任凭有万贯的家底，也摆脱不了衰亡倒闭的一天。

　　连年亏损、被员工起诉劳动纠纷、被合作伙伴起诉商业纠纷、给股市投资人带来巨大损失的易初莲花，该重拾其创始人谢易初先生勤学钻研、乐善好施、诚信担责、广结善缘的企业家精神了。有企业家精神在，8个银元可以创立千亿的企业，没有企业家精神，数十亿的市值也会被众人抛弃退市。

　　附专家简介

　　杨立新

　　最高人民检察院专家咨询委员会委员，中国法学会民法学研究会副会长，东亚侵权法学会理事长，中国婚姻法学研究会常务理事，国家行政学院、国家法官学院、国家检察官学院等多所高等院校兼职教授等职。

　　参加了中国《合同法》、《物权法》和《侵权责任法》等多部法律立法工作，在《侵权责任法》的立法中发挥了主要作用。研究领域为物权法学、侵权责任法学、人格权法、亲属法。

　　教育部人文社会科学重点研究基地中国人民大学民商事法律科学研究中心主任，民法学家，中国人民大学教授、博士生导师，天津大学法学院卓越教授。

　　刘凯湘

　　最高人民检察院民事行政诉讼监督案件专家委员会委员；中国法学会商法学研究会副会长，北京民商法研究会理事，中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁员。

　　出版教材与专著《民法总论》《合同法》等11部。发表《论民法的性质与理念》等论文80余篇。主持“中国经济合同运行状况”等课题8项。

　　入选中国当代法学名家、北京市新世纪社科理论百人工程，曾担任中央电视台合同法与经济法专题系列讲座主讲人。

　　北京大学法学院教授、博士生导师。研究领域为：民商法，包括物权法、合同法、公司法、合伙法、信托法等，兼及经济法、国际经济法。

　　甘培忠

　　最高人民法院特邀咨询员；最高人民法院案例指导专家委员会委员；最高人民法院执行局专家咨询委员。

　　中国商业法研究会会长；中国证券法学研究会副会长；中国经济法学研究会常务理事；辽宁省人民政府法律顾问；深圳国际仲裁院仲裁员；北京市人民检察院第二分院咨询委员；北京市第二中级人民法院咨询委员；河北省廊坊市中级人民法院咨询委员。

　　兰州大学法学院院长，教授、博士生导师。

来源：大江新闻 法制视野观察

编辑：林安

审核：张致之